融资计划书

天津和惠通联置业有限公司融资计划书

一、公司介绍

1、公司简介

天津和惠通联置业有限公司成立于2011年9月9日，注册资本5000万元，是一家集房地产投资、开发、产业运营为一体综合性房地产公司，目前公司股东为三方暨北京易信通联信息技术有限公司、杭州蓝坤投资管理有限公司、石家庄鑫佩科技有限公司，公司董事会和监事会管理机制完善，运营管理体系成熟高效。

公司依托与天津市武清区良好的合作关系，在房地产开发、科技发展等领域共同谋求发展开创未来。2013年经武清区下朱庄街道相关领导推荐采用招拍挂的形式取得了位于武清区黄金地段的土地一宗，该地块界内面积33333.9平米，地块位于下朱庄街广贤路东侧毗邻武清第二人民医院，周边道路通畅与京津公路、京津高速、京台高速、京福公路共同组成了立体的陆路交通网络，同时距北京市区90公里高速公路出口直达项目地块，京津高铁已开通运营10余年依然成为连接北京武清两地的重要客运动脉交通。地块周边开发成熟，保利、世贸、龙湾、鸿坤等全国性开发商均有已交付入驻的成熟社区，佛罗伦萨小镇已成为华北地区知名的商业典范，目前包括恒大、万达、金融街在内的众多开发企业均布局武清，京东、淘宝、北京西红门等电商巨头企业也相继建设了节点型贸易中心。该地块的位置得天独厚已经成为京津之间最具价值的投资项目。

该项目名称为智谷广场，推广名为广贤公馆，截止2019年5月，项目已经取得了全套开发手续，商品房销售许可证已全部取得并进入营销节点。项目规划面积30881.97平米，由独栋别墅和临街门市商铺组成，独栋别墅面积自280-550平米，属于绝佳资源；商铺符合各类需求，面积为100-160平米。全楼盘销售面积26772.97平米，容积率仅为0.69，自亮相以来颇受各界客户的好评和追捧，目前营销工作已经全面启动，项目展示区建设完成，售楼处样板间均对外开放。

天津和惠通联置业有限公司拥有着一支专业化的经营团队，在开发设计、成本管理领域中均有权威专家把控，团队人员年龄结构合理、学历知识水平较高。另外国内物业领域的权威机构绿城物业（绿升服务）于2019年加盟项目为业主带来国内顶尖的物业服务体验。公司全体员工服务业主回报社会以匠人精神铸就精品，再创辉煌。

2、公司现状

公司注册资本为5000万元，到目前为止，无贷款、无担保、无抵押，公司正常经营；债务情况为欠部分工程款及部分股东借款。

3、股东实力

4、历史业绩

2011年应天津市武清区下朱庄街邀请并与街道签订战略合作协议，协议涵盖300亩商业地块和300亩住宅地块的长期开发合作，同时为下朱庄街开展招商和产业拓展合作，至2018年累计为街道引进税额1亿元，并引进中国移动数据分析企业、保险企业等集约产业单位。

5、董事会决议

2019年6月董事会决定，对外进行融资。

二、项目分析

1、项目的基本情况

项目位置：天津市武清区下朱庄街广贤路东侧（依据地名证）

土地面积：33333.9平米（依据土地证界内处理面积）

规划面积：总30881.97平米，地上22845平米（依据规划许可证）

销售面积：26772.97平米（依据全项目销售许可证）

土地性质：商业金融用地

规划类别：办公、商业

2、项目来历

项目来源：招拍挂取得，津武（挂）2012-170

3、证件状况文件

目前本项目已有证书为：土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证,销售许可证，具体见附件。

4、

销售情况

项目总货值约4.6亿元，其中独栋别墅货值2.8亿元，商铺货值约1.8亿元。目前未做大面积推广，仅作少量内销，至今已售出独栋别墅17套、商铺1套，销售价格1.6-2万元，货值近1亿元，还剩3.6亿元未出售。

5、市场定位

本项目产品为独栋别墅和临街商铺，均属稀缺产品，主要定位中高端消费群。

6、建造的过程和保证

目前项目主体结构和二次结构均已完工，外保温、屋面保温、挂瓦已完工，园区小市政已进场开始施工。计划2019年12月竣工验收，2020年6月前交付入住。

三、本项目市场分析

1、地方宏观经济分析

天津市武清区位于京、津两大直辖市的中心点，素有“京津走廊”、“京津明珠”美誉，是京津冀三省市的交汇点、国家“京津冀协同发展”战略的重要核心区和桥头堡，同时武清也是国家智慧城市试点区域。致力于发展成为京津综合发展主轴上的国际化功能区和京津之间高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。武清设立1个中心城区，即“武清新城”，下辖杨村、运河西、下朱庄、东蒲洼、黄庄、徐官屯6个街道，总占地面积60平方公里，2020年规划86平方公里，远景控制142平方公里，总人口60万人。2018年武清经济发展稳中有升，引进军科正源、泷涛环境等北京项目1354个，总投资达146亿元， 4家世界500强企业落户，完成引资到位额434.8亿元，吸引“海河英才”1.3万人，在全市示范工业园区综合考核中位居前列。预计2019年地区生产总值增长2%，一般公共预算收入117.3亿元，固定资产投资245亿元，居民人均可支配收入增长6.6%，综合实力继续保持全市前列。随着京津冀一体化逐步落地，武清将充分发挥其京津黄金走廊的重大优势，承接“通武廊”多方利好资源辐射，武清区将成为“京津冀”一体化宜居优选区域。

2、房地产市场的分析

武清2013-2018年土地市场变化，年均楼面价从2013年的1520元/平米到2017年的11898元/平米，五年时间翻了近8倍，涨幅速度惊人。更细化来讲，基本上2013-2015年，武清土地年均楼面价平静的没有涟漪，从2015年开始直线上升， 短短三年，楼面价环比上涨648%，而这样的涨幅和涨速远超天津任何一个区域。2018年，天津土地市场回归理性，成交楼面价有一定程度的回落，但其成交量依旧保持稳步上涨之态势。

2019年开年以来，武清楼市有着高光表现，如此衡定的标准来源于市场。据克而瑞数据统计，2019年1-4月武清商品住宅累计供应5.9万㎡，成交近50万㎡，供求比为0.12，占到远郊区县的38%、全市的14%，位居全市各区域成交排行榜榜首，市场呈现“供不应求”局面尤其是住宅市场。

尤为值得一提的是，今年，武清楼市供应端2月、4月出现两个月断货，整体市场购买力依旧很足。单板块来讲，尤其是杨村、黄庄、下朱庄、南湖板块的市场需求较为突出，住宅市场需求依然旺盛。

3、竞争对手和可比较案例

结论：我们主要是独栋别墅，均属稀缺产品，在区域内没有相同的竞争住房，而且本项目的定价有一定优势。

4、未来市场预测及影响因素

今年以来，多个城市从不同层面对原有的房地产市场调控政策作出适度放松。但目前房地产宏观调控的主基调并没有变化，依然是从严为主，但之前过于严厉，部分城市楼市出现明显调整，不排除政策微调的可能性。近日住房和城乡建设部副部长倪虹明确表示，房地产市场调控不会动摇，会保持政策的连续性。目前房地产宏观调控的主基调并没有变化，仍然是“房住不炒”，只是调控方式出现了微调，从“分类调控”改成“分类指导”，实际上，这相当于将权力和责任下移给地方政府，并要求各城市根据自身情况因地制宜。从房地产市场调控来说，调控的目标就是保持稳定，所以相对来说，稳定要排在第一位，而调控次之。无论调控的方式和方法如何改变，继续保持房地产市场稳定仍是2019年楼市的主基调。从调控力度上看，在经济下行压力依然较大的背景下，房地产调控政策或许会有边际宽松迹象，但力度将远不如2014年那么大，更多的是以货币宽松和局部宽松为主，不会出现类似调整房贷首付比例、放开限购这样的“大招”。

而我公司项目主要针对的是少量高端人士改善用房需求，在房地产市场调控政策不作大的调整，经济继续保持稳步增长的情况下，对我项目楼盘的销售不会有影响。

五、融资方案

本项目评估价值：约4.6亿元

资金需求：1亿元

融资期限：一年

融资用途：项目工程款项支付、股东借款偿还等

融资方式：可以用地块及在建工程抵押、股权融资

附件：1、公司营业执照

2、公司章程

3、开户许可证

4、法人代表人身份证

5、土地证

6、用地规划许可证

7、工程规划许可证

8、施工许可证

9、销售许可证

2019年7月17日